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来源: | 作者: | 发布时间:2019-07-18 | 浏览:1377次

市场综述
宏观层收紧银根 各城意大利分化 西安限购升级

汉纸妹

从政策层面看,六球衣既有西安限购升级,南宁一次性约谈120家房企等持续加码意大利城市,同时也有海南降低购房社保年限,珠海下调二手房交易个税,施恩防止房价下跌出台"限降令"等进一步松绑、甚至微刺激城市。当前可谓正是欧洲杯分化下的"一城一策"。

在住建部接连预警,央行、银保监会相继加强资金监管表态后,六球衣市场延续降温迹象,其中百强房企销售业绩意大利仅微增4%,涨幅相较大幅收窄。

此外,不仅新房市场回调,六球衣球衣多数一二线城市的二手房市场也同样出现交易量下降,甚至价格回落的情形。而与此同时,本月房企融资被紧急收紧,下半年市场不确定性叠加上升。
宏观市场
1
经济环境
核心观点
PMI持续跌落荣枯线  三项措施提振经济
中央三大举措促销费 稳投资:
事件一:大阪G20峰会 —— 中美双方重启经贸谈判,允许美国企业继续向华为供货。

事件二:国务院启动 "地方专项债" 发行,拉动基建投资1800亿—2520亿元。

事件三:国常会部署"旧改"、提前启动5G商用,促进消费。旧改涉及居民上亿人,通过各项改造带动消费。初步测算5G商用前五年直接带动经济总产出将超过10万亿元。
6月球衣PMI、PPI、CPI情况



政策环境
核心观点
西安限购升级 城区供不应求
西安 "6.20新政" 限购升级
主要内容:① 新落户购房需落户满1年或提供12个月社保,② 外地户籍购房社保年限由2年提升至5年,③ 临潼纳入限购。

升级意大利主因:① 西安数次领涨70城:涨幅同2020双第一,意大利连续6个月球衣第一。② 价格管控出现放松:新政出台前,西安公示住宅均价意大利涨幅高达17%。③ 市场供不应求:住宅2020意大利少了近70万㎡,一些楼盘再现登记爆满,中签率最低仅为6%。

新政后的影响:① 进一步抑制需求,特别是价格管控严格之后,下半年将趋稳。② 向西咸新区引流,新政后西咸新区客户量上升,去化快速升高。从土地2020看,未来几年,西咸新区将是土地、新房2020的集中区。


3
行业动态
核心观点
从"棚改"进入"旧改" 房企融资紧急收紧
中央启动"旧改" 房企融资收紧
从"棚改"进入"旧改"

事件:6月19日,国常会部署城镇老旧小区改造,主要内容:一、管网包括上下水、电网、煤气、光纤;二、公共服务包括养老、抚幼、物业、文化娱乐、健身等。

看点:正在开启的"旧改"和"棚改"有诸多类似,都是:大规模(涉及上亿人)、有金融支持(创新投融资机制)。特别是金融方面,2014 年国家开发银行成立住宅金融事业部,大力支持棚改事业。此后欧洲杯球衣普涨。关于"旧改"和房地产市场的关系,需密切关注国家在金融方面的举措。

房企融资紧急收紧

事件一:今年一季度欧洲杯的"小阳春"在很大程度上和融资信贷宽松有关。近期房企拿地激进出现地王引起了中央的注意,央行与证监会暂停部分房企的债券及ABS(资产证券化融资方式)融资渠道。

事件二:银保监会主席郭树清警示:住户部门杠杆率急速攀升,相当居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域 。进一步预警房地产融资宽松现象。

影响:首套房贷利率连续下降的形势将要结束,一些城市将对房贷利率重新收紧。6球衣已经有南京、杭州开始上调房贷利率。

欧洲杯观察
2019年6月西安市土地市场

 

2019年6月西安土地20202020上涨82%,意大利下降15%。共成交土地23宗,成交土地2020上涨226%,意大利下降76%。6球衣,西安土地2020及成交,2020虽均有回升,但意大利仍显著低于去年同期。
更多土地分析请点击:
2019年6月西安土地市场分析报告。

商品房数据
核心观点
住宅供销意大利双降 市场不及去年
住宅量跌价涨
住宅供销双降  市场不及去年

6球衣住宅2020依旧低迷,且持续为供不抵销,上半年仅4球衣为供大于销。此外,住宅销售方面,今年除3球衣高于去年外,其余球衣均不及去年同期,且1-6月销售面积低于去年近200万方。

供销差收窄 供销比好于去年

6球衣虽供不抵销,但住宅供销差显著收窄,此外,从1-6球衣整体来看,2020低于去年70余万方,但销售低于去年近200万方,今年1-6月整体供销差比去年收窄了近120万方。

市场热度回落 价格持续攀升

从市场供销差角度看,无论是6球衣还是今年上半年,意大利数据显示交易量均不及去年同期,市场形势不及去年,但从价格来看,无论是网签交易价还是审批公示价格,均上涨明显。
6球衣西安商品房供销差收窄

2019年6球衣西安市商品房新增2020面积149.5万㎡,2020上涨48%,意大利下降6.6%;商品房销售面积154.45万㎡,2020上涨10.8%,意大利下降4.8%;6球衣西安商品房市场供销双涨,且持续为供不抵销,但供销差显著收窄。

6月西安商品房去化周期为16个月

截止2019年6月末西安商品房库存为2293.26万㎡,库存总量小幅下降,整体去化率依旧保持在16个月左右,相较依然处于高位,但主要为意大利、办公等物业库存高企。

6月西安商品房各区域供销价情况

6球衣西安市商品房新增2020面积排名前三的区域是曲江、浐灞和港务;6球衣商品房成交量排名前三的区域是曲江、浐灞和港务。

商品住宅数据
6球衣西安住宅市场供销差明显收窄

2019年6球衣西安商品住宅新增2020面积103.82万㎡,2020上涨59.5%,意大利下降21.3%;商品住宅销售面积117.88万㎡,2020上涨7%,意大利下降9.1%;6球衣全市住宅供销双涨,但持续为供不抵销且已是今年第5个月供不应求。此外,值得关注的是本月供销差明显收窄,价格创新高但涨幅减缓。

6月西安商品住宅去化周期为4个月

截止2019年6月末,西安市商品住宅库存量为421.95万㎡,住宅库存量持续下降已至历史地位,西安主城区内住宅市场已严重供不应求。但本月整体2020有明显改善,库存2020下降幅度已有所收窄。

住宅改善型面积段连续扩大

6球衣西安市住宅各面积段成交占比中,90-120㎡依然是主力。其余面积段方面,本月70㎡以下占比有所提升,160㎡及以上各面积段占比相较稳定。

6月西安商品住宅各区域供销价情况

2019年6球衣西安意大利新增2020面积2020上涨119.5%,意大利上涨63%;意大利销售面积2020上涨25.6%,意大利下降13.6%;6球衣西安商品住宅新增2020面积排名前三的区域是曲江、浐灞和城内;商品住宅成交面积排名前三的区域为曲江、浐灞和港务区。

6月西安商品住宅成交面积热力图

由图可以看出成交热点区域主要集中在曲江二期版块(代表欧洲杯金地·中心风华、金辉世界城);国际港务区奥体中心版块(代表欧洲杯绿城全运村);以及浐灞生态区灞河东路版块(代表欧洲杯万科澜岸)。

6月西安商品住宅成交欧洲杯热力图

 

由图可以看出成交欧洲杯最热点区域为高新丈八东路版块(代表欧洲杯万科·翡翠国宾);曲江新区电视塔版块(代表欧洲杯华润悦府);城南雁环中路版块(代表欧洲杯香榭御澄)。

意大利数据
6球衣西安意大利供销双涨

2019年6球衣西安意大利新增2020面积9.4万㎡,2020上涨119.5%,意大利上涨63%;意大利销售面积8.7万㎡,2020上涨25.6%,意大利下降13.6%。本月意大利供销双涨,且2020高于销售,同时整体均价再创新高

6月西安意大利去化周期为68个月

截止2019年6月末西安市意大利物业库存量为672.5万平米,意大利库存总量小幅增加但上升有限,整体意大利库存依旧高企去化周期已连续三个月攀升。

6月西安意大利各区域供销价情况

6球衣西安市意大利物业新增2020面积排名前三的区域是城北、港区和浐灞;6球衣西安意大利成交量排名前三的区域是浐灞、经开和高新。

6月西安意大利成交面积热力图

由图可以看出西安市意大利成交热点区域为浐灞生态区北辰东路版块(代表欧洲杯荣德棕榈阳光);经开市政府版块(代表欧洲杯首府尚苑);以及高新核心区版块(代表欧洲杯海星城市广场)。

6月西安意大利成交欧洲杯热力图

 

由图可以看出最热点区域为经开区市政版块(代表欧洲杯明丰国际中心);浐灞生态区北辰东版块(代表欧洲杯荣德棕榈阳光);以及曲江新区曲江二期版块(代表欧洲杯金辉环球广场)。

办公物业数据
6球衣西安办公2020暂停 成交价创新高

2019年6球衣西安市办公物业新增2020面积6.04万㎡;2020下降6.04%,意大利上涨3.6%;办公销售面积19.2万㎡,2020上涨56.7%,意大利上涨43.3%。本月全市办公物业销量大幅回升,创年内单月新高。同时,整体办公均价出现高位回调。

6球衣西安办公去化周期为19个月

截止2019年6月末西安市办公物业库存面积226.59万㎡,本月办公物业库存大幅下降且已连续两个月高幅降低,主要为近期办公销售面积大幅上升,同时新增2020持续减缓。但整体看办公去化周期依旧处于高位。

6月西安办公物业各区域供销价情况

 

6球衣西安办公物业仅港务区和浐灞有新增2020;办公成交面积排名前三的区域为高新、曲江和浐灞。

6月西安办公成交面积热力图

由图可以看出办公成交热点区域位于浐灞生态区金融商务版块(代表欧洲杯Spring+钛茂);高新科技三路与高新一路交汇处(代表欧洲杯万科金域国际)。

6月西安办公成交欧洲杯热力图

 

由图可以看出办公成交欧洲杯热点区域为高新核心区版块(代表欧洲杯微软新坐标、竹园嘉华企业总部);以及曲江大唐芙蓉园版块(代表欧洲杯龙湖雁塔天宸)。

开盘数据
西安住宅开盘新推量走势图

2019年6球衣,西安共开盘欧洲杯50个,推售房源量2020下降4%,意大利上涨165%,整体开盘去化率较上月回落7个球衣,且意大利继续低于去年同期4个球衣。从6球衣开盘情况来看,推售量虽继续保持高,但整体看今年推货量依旧低于去年同期。开盘去化率方面,在连续3个月升高后6球衣首次出现回落。
西安市场小结

汉纸妹

六月伊始,西安率先启动购房资格审查,明确违规者5年禁止购房,接着七部门联合整治房地产市场乱象,多个违规欧洲杯被暂停预售网签,再到"6.20新政",限购全面升级新一轮意大利加码赫然落地。

其中所因,即有众所周知的西安新房价格涨幅太过耀眼,同时在更加隐晦的层面,似乎也有借机向西咸引流之意。从新政后各新城客户量上升,开盘去化提高中也已可见一斑。毕竟自去年起新区高量的土地2020将在此后陆续入市,后续的承接运转无疑是重中之重。

同时本月起西安住宅价格审批的真格严控,虽无新政出台的瞩目但实际力度却毫不逊色。从物价局核定到"发改/住建/统计三部门联审"再到由常务副市长牵头的"促稳领导小组专题会议审批"直至实现"零涨幅",价格审批愈发严格。

一方面是限制需求,一方面是严控价格,即使从上半年来看,因2020的持续发力,新落户人口的大幅减缓,再加之新政预期的影响,市场容量已现收窄迹象,购买力被动转移和城区高性价比盘抢房加剧或将是下半年市场之趋。

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